澳洲樓價點解咁貴？ (Patreon)

住宅最難負擔世界排名：香港第一．悉尼第二

好多時，由政治因素影響之下嘅政策，結果只會適得其反。

點解？有啲人會歸咎於政客嘅民粹；即係為咗討好部分選民，唔理後果都要推出一啲擺明會有反效果嘅政策。我甚至會大膽講：「有點樣嘅選民，就有點樣嘅政策。」

用樓價為例，唔少人都會覺得，住宅係必須品，所以政府有責任去令到居住成本降低到一個大多數人都能夠負擔嘅水平。呢個目標真係「駁你唔到」，問題係用乜嘢方法。

最直觀又最不可取嘅，就係價格管制。任何價格管制，係任何價格管制，都一定會令供應減少，只會令短缺變得更不平衡；強調多一次，係任何，完全唔會有例外。

再深層啲嘅思維，就會話：「既然價格係供求之下嘅結果，所以增加供應、減少需求，咁咪得囉。」

係嘅，但影響供求嘅困難之處，在於增加供應，真係好難。好多人以為，係咁起，不斷起，咁咪得囉；再唔係，補貼、降低成本等等，只要增加供應，就可以控制樓價。

事實上，買樓嘅人唔係純粹買磚頭；買樓買嘅係地點。

好似澳洲同加拿大，雖然大把地，但大多數人口都集中係幾個主要城市，呢啲城市又因為產業結構複雜，以致收入分佈更加不平均，但呢啲先叫做有上流機會。如果係傳統農業、工業社會，大多數人都做類似嘅工作，收入同財富相對平均，但機會亦更少。所以，呢個現象亦都解釋咗，點解大城市、複雜嘅經濟體，往往會出現要求將財富、收入均分嘅政治訴求。

全世界都係咁，而地產同事係一個生活必須，亦係好多人嘅財富累積方法，結果就變得更政治化。

講返住宅，好嘅地點，不外乎四個主要考慮：教育、醫療、交通同治安（排名不分先後）。而呢四個因素，亦往往由政策主導。要增加供應？重點唔係不斷起樓，而係令到一個社會處處都有充足嘅教育、醫療、交通，又處處都治安好好。有冇咁嘅可能？都有嘅，睇吓你用幾多代價，用乜嘢方法。

係咁起、不斷起，但又唔處理教育、醫療、交通同治安，結果就係好似從前香港啲新市鎮。呢啲新區，尤其係上世紀八、九十年代，好多集中以公屋發展嘅新市鎮，往往亦都係教育、醫療、交通同治安等嘅問題重災區。當然，過咗幾十年，好多問題亦都漸漸消化咗。

所以，起樓唔係最難，最難嘅係邊度搵咁多好嘅教師、醫生，點樣起道路鐵路，點樣創造就業機會等啲人唔需要去「撈偏」。

因為解決問題係難嘅，所以政客同官僚如果係不負責任嘅，就會「扮工」，亦即係「講咗當做咗」、「做咗當得咗」。

又或者，增加供應係困難嘅，所以就嘗試「需求管理」；輕則「宏觀調控」按揭市場，重則直接限制外來人口。

近年見到唔少國家，對移民政策變得越來越緊，但偏偏呢啲國家嘅基本人口增長，就係最依賴移民。反對有錢買樓嘅新移民，結果有冇令樓市降溫？無。只係買樓投資嘅，變成本地人。

至於限制按揭，結果亦只會令好多人更難上車，要成功買樓，就只有靠父幹，令跨代嘅財富距離變得更明顯。

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