聯儲局越加息，美國樓點解越貴？ (Patreon)

消費信貸已經敲響警鐘，樓市點解依然紋風不動？明明大家收入差唔多、按揭金額又差唔多，點解有啲業主嘅供款平咁多？樓市同股市周期又有乜關係？

供樓負擔的巨大差異

在美國，即使房屋價值與業主收入相近，每月按揭（供樓）支出佔收入的比例卻可能天差地別，例如一個是8-10%，另一個則高達20-25%。

造成此差異的關鍵原因是「入市時機」不同，主要體現在按揭利率的巨大差距，例如在2021年前鎖定3%的低利率，與之後才面對6%的高利率。

美國樓市與經濟的宏觀分析

儘管外界擔心衰退，但美國經濟表面依然強勁，失業率約為4.2%，以歷史標準衡量不算高。

美國有65%的家庭是業主，其中四成的業主（約佔總家庭數的25%）已完全還清貸款，沒有任何按揭負擔，財務狀況穩健。

超過九成的美國房屋按揭為「定息按揭」，意味著即使未來再加息，這些業主的還款壓力也不會增加。

當前市場上整體的平均有效按揭利率約為4%左右。

相對而言，約35%租屋居住的家庭是受經濟環境（如租金上漲）影響最大的人群。

潛在的經濟警號

消費信貸市場亮起紅燈，特別是信貸評分較低的消費者，其汽車貸款與信用卡債務的違約情況已比 2008 年時更差。

這是一個重要的「先行指標」，因為一般消費者在財務困難時，會先放棄償還信用卡和車貸，最後才會考慮放棄房屋按揭。

不過，由於樓市本身的槓桿相對健康（大量無按揭業主及低息定息貸款），目前看來按揭市場引發系統性金融風險的可能性不大。

利率與樓價的反常關係

自2016年以來，市場觀察到一個現象：當利率有上升壓力時，樓價也傾向於同步上升。

其中一個重要解釋是「鎖息效應」：已鎖定低利率的舊業主不捨得賣樓，因為賣掉後再買，就要承擔更高的新利率，這導致市場上二手樓的供應減少。

在依賴二手樓交易的美國市場，供應不足會推高樓價，從而形成供不應求的「賣家市場」。

股市與樓市的週期理論

影片提出一個觀點，即美國的資產市場存在樓市與股市「梅花間竹」（輪流交替）的長週期現象。

歷史模式顯示：1980年代至2000年科網股爆破是股市大週期；其後至2008年，市場焦點轉向地產；2010年至今，又是一個由股票主導的大牛市。

若此規律延續，當前的股市週期結束後，下一個大週期可能將由樓市接棒。