買樓好定租樓好？ (Patreon)

理性嘅人，要識得分開消費同投資嘅決定

「加息周期，可唔可以寫下買樓好定租樓好？」有朋友提醒，呢個題目應該有市場。

其實「買樓 vs 租樓」，跟同「性本善 vs 性本惡」以及「雞先 vs 蛋先」，可以並列哲學三大難題。

當中又以「買樓 vs 租樓」呢個題目，最多個人情感投射，辯論嘅人情緒最激動。

點解一個明明只係計數嘅問題，可以令人咁多個人感情嘅投射？

無他，對好多人來講，業主同租客，係兩個對立嘅身份，就好似資本家對工人，統治者對人民。

事實當然唔係咁。有啲業主，可以同時都係其他人嘅租客；至少我自己試過。

今日嘅呢個分享，如果只要你記得一件事：「理性嘅人，要分開去消費同投資嘅決定。」

01，住邊，住幾大，係消費決定。邊種單位間格租金回報最高，租金回報升得最快，又係另一回事。你自己嘅個人需要，同市場整體需求，多數時候都有啲差別。所以，將消費同投資嘅決定綑綁一齊，實屬不智。

02，可惜，自從香港政府推出辣招，令一般人都只可以擁有一層自住物業，好多人投資同消費嘅決定，就此被迫綑綁。亦有啲人用各種方法，令自己屋企人變成人頭，令人倫關係變得更加複雜。

03，事實話畀我哋知，辣招又好，逆周期措施又好，都阻唔到樓價都照樣升。何解？有聽過我解釋何謂通脹嘅朋友都應該會記得，通脹嘅成因，除咗可以用「太多鈔票追逐太少貨物」呢句去解釋，亦都可以從「大家一齊借」呢個現象去理解。

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04，通脹出現，就係因為不論個人、企業同政府都不斷借。唔同時空之下，分別係借錢嘅係邊個；有時個人同企業借得多啲，有時政府借得多啲。但整體經濟槓桿不斷增加呢個現象，從來無停過。

05，「咁借落去，係唔係可持續㗎？會唔會有一日爆煲㗎？」我唔知，亦唔會話唔會；借凱恩斯個句講法：「長遠而言，我哋都係死路一條。」

06，再講，如果真係有呢一日嘅出現，無論你係業主定租客，又或者兩者皆是，我覺得都已經唔重要，因為到時轉變應該大到難以想像。呢個亦將會係我哋所認識嘅資本主義社會結束嘅一日。究竟具體會係點，我唔知，亦唔係好識得去想像。活在當下；我哋暫時假設一切不變，以目前嘅條件限制，去分析問題。

07，有聽過我講通脹嘅朋友應該記得，通脹之下，持有資產嘅人，最多都係大市同步；真正賺錢嘅人，係借到錢以槓桿買入資產嘅人，亦有讀者問：「通縮之下，呢班人仲唔死？」

08，首先，我會話：「你啱。」但我另一個分享都有講過，真正嘅投資者，睇嘅唔係個價格，而係睇價值，亦即係當時資產嘅回報率。換句話說，只要你嘅資產繼續有收入，個市價跌咗又何妨？條落數計，回報率分分鐘有升添。

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09，當然，如果你只係得一個收入，咁就當然係危險啲。記著，分散收入比分散資產更重要；另外就係要記住邊際遞減定理。分散資產，有時可以提高平均嘅回報率，減低風險。

10，講返租值。市道差當然要減租，但呢個時候你要承受嘅風險，就係租金收入未必可以完全支付利息支出。但任何投資都有風險；如果想搵完全無風險嘅回報，結果就只會得返無回報。

11，「你好似講到通脹下槓桿買樓賺硬咁；係唔係賺硬㗎？」我唔係話賺硬，因為當中有好多因素，包括你嘅其他收入，能唔能夠提供一個收入緩衝空間，你又識唔識得做收租佬，識唔識計數等等。但對大多數人來講，樓宇按揭已經係佢哋識知中，最簡單嘅製造收入方法，亦係好多人唯一個可以得到大額貸款嘅方法。

12，「喂你都未答我，係唔係賺硬㗎？」我見好多關於買樓同租樓嘅辯論，去到最後，就淪落到呢個偽命題上面。我話係偽命題，因為呢個世界根本無「賺硬」呢回事。

13，「我用首期筆錢買股票唔得咩？流動性高啲喎。有啲股票升十倍八倍，百倍都有喇。」有，六合彩都有人中，唔見你中？重點係，多數人炒股票，都做唔到槓桿。假如用衍生工具去槓桿，其實班 #發輪公 食水都好深下。所以相對之下，樓宇按揭嘅槓桿成本，已經相對低。當然係相對來講喇，因為你計埋計埋，好多人供樓，去到最後，加埋加埋，供款裡面分分鐘有一半係供息。如果唔係，銀行又點可以門高狗大又請咁多人？

14，「咁你係唔係叫人唔好租樓？」唔係。如果無人租樓，咁物業又點可以做投資？住係一個消費決定；消費決定好睇自己嘅處境。以下我用一個例子答你。

15，我有個親戚，上世紀六、七十年代已經搵到啲，響半山有個唔錯嘅地址，一家人，一住就幾十年。但係佢哋屋企，去到三十幾年前，已經無乜收入。佢哋依家住緊呢個地址，雖然講緊都值幾千萬，但佢哋日用生活嘅開支，每個月就好似得幾千蚊。

16，假如佢哋將自己個層套現，生活質素將會有好大改善。套現，唔一定係賣，租都得。搬去一個細啲，平啲嘅地方，多出來嘅錢，每個月閒閒地可以幫補幾萬蚊，非常之見駛。再者，畢竟老人家年紀都大，舊樓多嘢要整，又要行斜路。

17，以上只係一個例子；我想說明嘅係，好多人其實唔為意自己擁有嘅資產，生活係出於習慣，多於有意識嘅選擇。

18，租住，係一個選擇，係消費，無話啱唔啱，只有係唔係負擔得起。

19，那怕係自置物業，已經供斷無欠款，但真係要去計數嘅，就一定要了解一個叫 imputed rent 概念；即係話：「自己唔住可以租畀人。」

20，我發覺有唔少人，其實唔知自己住緊層樓每個月如果計 imputed rent 值幾多錢。當然有人會話，住咗幾十年，有感情，而感情係無價嘅。呢一點，我明。正如一開始所講，買樓定租樓呢個題目，好多個人情感投射；現實當中好多人嘅居住選擇，唔係出於計算，而係感覺。

21，作為一個理智嘅人，買定租，唔係邊個啱，邊個錯，而係你嘅目的係乜。

22，如果你嘅目的係製造收入，對大多數人來講，買樓係最易嘅方法。但易還易，多少功夫都要做。好多人唔識點樣將資產賺到盡；但逆向思維咁諗，呢個亦係租客可以搵到筍盤嘅原因，尤其係當個業主係有少少懶，又或者人在海外，只係想有啲收租下，呢啲時候租客其實可能會著數咗。

23，另外，關於融資；如果你有盤生意，有其他方法借到錢，買樓只不過係其中一個選擇。我甚至會覺得，香港由於辣招以及各種樓宇嘅成本，尤其係管理費，嚴重蠶食咗你投資物業嘅回報。所以買樓收租，只係其中一個比較簡單易明嘅方法去用資產製造收入，但絕對唔係唯一嘅方法。

24，至於世界各地投資物業，就更加要考慮嘅亦都係稅務同各種成本。呢個題目睇怕都會有人問；但要做啲功課，請大家耐心咁等待一下。

25，希望大家唔好成日以為，財富係一個簡單嘅答案，例如買啲乜可以保值，又或者係唔係買樓一定好過租樓。每次講理財，我都會同大家講，我唔識教人發達，甚至唔敢講咩財務自由；但最低限度，我可以同大家一齊做個理智嘅中產，做個精明嘅消費者，同時亦做個精明嘅投資者；做到呢兩樣，生活應該唔會差得去邊，但亦僅止於此，別無其他。