大業主憑甚麼逆市加租？ (Patreon)

全港店鋪執笠結業消息關注組究竟是否民粹？減租可否救港？結業潮又是否新陳代謝？

「全港店鋪執笠結業消息關注組」也要改名，有人直覺地認為，低氣壓的香港，容不下半點情緒發洩。在短短的十數日，由這個組的急速冒起，到有人出頭帶風向，說這個群組只是販賣負能量，從一些蛛絲馬跡可以見到，地產黨對這個現象甚為著緊。

究竟全港店鋪執笠結業消息關注組的出現，是否一種民粹現象？減租又可否救港？又或者香港真的結業潮又是否新陳代謝？

更根本的問題是：香港的經濟，究竟出現了甚麼問題？另外，為何業主憑甚麼逆市加租？

陰謀論

首先，我相信「全港店鋪執笠結業消息關注組」的冒起，只是一個時空之下的自然現象，背後沒有甚麼陰謀。我個人的感覺是，這個群組的出現，只不過反映了香港人對過去一段日子，因為經濟停滯不前而構成的不安和不滿。再強調多一次，這只是我的個人感覺，完全沒有甚麼證據可言。

但是，有兩點觀察，就不是單純的感覺。

一，地產黨甚為在乎這個現象。這是經驗之談。我可以很肯定的說，各大港資財團，一直都有專人在網上收集輿論民情，政府各部門也有做這樣的工作。過去十幾年間，尤其自 2014 年以來，這種對網上輿論的跟進已經成為了這些機關的公關裡面，最重要的一環，模式亦由過去的純粹收集消息，到主動出擊影響輿論方向，也就是所謂的「帶風向」。但由於這種「帶風向」的操作，往往有更多噪音雜訊，令人很難摸得準，背後究竟是否有人刻意為之，還是簡單的情緒發洩，以致有更多的猜疑。

就「全港店鋪執笠結業消息關注組」這個具體的例子，地產黨會很易聯想到是「港版鬥地主」。地產黨很清楚自己與北京的關係已今非昔比，所以擔心也不是沒有道理。通常在這種情況下，地產黨也會動員自己的「反駁隊」，重複一些對自己有利的觀點，例如：「不可以如此情緒化、片面地只見到負面的消息。」「減租也無補於事，因為薪金水平也是香港營商成本高的一個原因。」

二，以上這些對地產黨有利的言論，其實也不是沒有道理，甚至乎有很多事實根據。只不過，背後一個更重要的邏輯問題就是，每種觀點都可能反映了事實的部分真相。換句話說，的確有業主逆市加租，但同時香港的零售和餐飲業也有不少不思進取的情況。前線服務的服務水平差，可能是個別商戶的問題，但也很容易被放大，變成了另一種對香港的不滿。

絕大多數輿論都是情緒化的發洩；這些情感主導的批判，不可以說是錯，但不代表是事實的全部。

賤物鬧窮人

強美元，加上人民幣不斷轉弱，必然影響到中國大陸對香港的消費和投資。這種情況下，難免會影響到香港的租金和薪金。但從數據見到，在這段日子不論租金和薪金，卻未有明顯下降。

所以，目前香港真正的矛盾根源是：

一，在一般市民眼中，業主逆市加租是不可理喻的經濟自殺。

二，對於經營生意的資本家，需求疲弱，資金成本上升，假如不能控制成本，也是死路一條。

三，在業主和其他各種投資者眼中，當利率上升，假如租金和資本的回報率追不上利率，那就倒不如將錢放到銀行裡收息，賺取近乎沒有風險的回報。再加上港元匯率是跟隨美元走強，所以持有港元是名副其實的「財息兼收」。

群眾大多數屬第一類人；但第二、三類人的數目也不少。

有些自作聰明的人就會說：「一日最衰就是美國佬；如果美元唔係咁強咪好囉。」

其實在美國，一樣有自身的矛盾。美國一樣有人抱怨強美元、美元利率高企，但在另一邊廂也有美國人認為美國的物價太高，尤其是能源和租金。如果從這個更高的角度去了解經濟問題，就明白到目前香港的處境，也不單純是香港的問題，而是一個更宏觀的經濟現象。

逆市加租

講到這裡，不得不解釋逆市加租的現象。

根據政府差餉物業估價署的數據，香港零售物業的價格，也就是鋪位、商場之類的整體平均估值，其實早在 2018 年 11 月見頂；當時的指數為 601。由 1999 年到 2018 年，零售物業價格上升了 6 倍；升幅高過私人住它與寫字樓。

至於租金，升幅其實沒有那麼明顯。由 1999 年到 2018 年，租金只是上升了 86.4% 。由 1999 年到 2005 年，香港的零售物業租金長期處於低水；最低是 2003 年，比 1999 年下跌了 16% 。

租金和樓價的走勢，由 2009 年開始出現明顯分歧；那當然又是「一日最衰都係美國佬」。但這個周期由 2018 / 19 年已經進入尾聲。若以跌幅和時間計，其實這次的衝擊絕不下於 1997 到 2003 年的那一浪。目前香港的零售物業價格指數為 451，比 2019 年初的 601 ，下跌約 25% 。

至於租金，2019 年初的指數是 191.7 ，也是這個指數的歷史高位。至今已經下跌至 173.5 ；跌幅為 9.4 % 。不過，由 2022 年 4 月至今，香港零售物業私租金由最低的 163.1 ，上升到 2024 年 2 月的 173.5 ，也就是在 2020 年初疫症前的水平。

值得一提是，目前零售物業的租金回報率平均為 3% ；比做定存更低。但是由 2012 到 2018 年，零售物業的租金回報率平均為 2.4%。在當時的低息環境，這個比率就顯得很吸引。

可能有人會質疑：「租金回報有冇咁低呀？」我只會說：「一，當然，政府差餉物業估價署可能會有點偏差，但長遠的走勢還是很明顯而可靠的。二，不信的話，可以用上市的地產黨業績去對照；我發現政府數據還是頗為貼市的。三，要明白個別例子和道聽塗說的都市傳說，有時並不能充分地反映市場整體現象。」

尤其是最後一點，我覺得要慢慢去分析。另外，回到更根本的一個問題是：「既然人人都北上消費，業主究竟又憑甚麼逆市加租？」

四類租務市場

坊間主流的講法是：「業主怕一旦減租，銀行就會 call loan，所以寧願丟空也不願意減租。」

事實真的是這樣嗎？

首先，我們要將零售物業租務市場分成四類。

在供應的一方，是「地產黨與小業主」；在需求的一方，就是「連鎖店與個體戶」。兩類供應乘以兩類需求，理論上就是零售物業租務市場的四大類。

第一類，也是最重要的零售物業租務市場，是「地產黨」與「連鎖店」。在香港的特殊環境，有時候地產黨也會經營連鎖店。有人說這個橫向的伸延影響到市場整體的競爭。這個題目太大，要是大家有興趣可以分開來講。另外一點值得留意是，這裡所講的「連鎖店」不只是超市（百佳、一田），還有馬會投注站、銀行、餐飲業等。從這個角度去看，地產黨一樣是要面對市場競爭的挑戰。

第一類的租務市場是專業的。「連鎖店」有他們議價能力，而地產黨作為業主，其實也傾向與租予這類租戶。一來，這些租戶「走數」的機會相對低。二來，成功的連鎖店，往往為商場吸引更多人流。由於供求都是相對上具規模的，所以零售物業租務市場也集中這一類；而且由同一個大業主擁有的商場，主要租戶大多數都是那幾個飲食集團、又或者零售王國。

這些業主和租客，有很多都是上市公司；假如從他們的業績分析，其實近年不論是租務收入抑或零售業的業績，盈利並不見得特別豐厚。

第二類的租務市場，是「個體戶」與不同業主的關係。地產黨大業主有時也會引入一些有潛質的「特色小店」；而這裡所講的「特色小店」也不盡是一般人心目中的 Mom and Pop Shops 。有些是富二代經營，有十間八間分店的。過去幾年也有些大陸資金，投資開設的零售業務。這些「個體戶」本身的盈利也不是特別豐厚，只不過是由 2010 年之後資本市場出現了一個怪現象，任何有現金流的生意理論上都可以變成殻上市，再轉售予大陸的資金。

「個體戶」這個類別的跨度甚寬，也有不少「個體戶」可以在短期內變成「連鎖店」。地產黨大業主讓這些「個體戶」進場，一來是讓旗下商場有多一點變化，二來當這些零售企業擴展的時候，也可以邀請他們成為新商場的租戶。這種互相的關係大多數時候是良性，但是一旦出現經濟逆轉，很多槓桿做得大的租戶會大幅縮皮，也直接衝擊到業主的收入穩定性。

有一點大家必須要明白，收租的心態不只是「價高者得賺到盡」，現金收入的穩定也是非常重要的考慮。所以地產黨大業主對個別風險系數相對高的企業，也會相對小心一點；沒有往績的「個體戶」，抱怨地產黨大業主「吊高來賣」，其實是因為他們缺乏議價能力。

所以，市場上就出現了第三類市場，就是地產黨大業主以外的小業主。但正如「個體戶」是一個很寬鬆的類別，所謂的「小業主」往往也有數十億，甚至上百億的物業在收租。但是他們跟第一、二類業主的最大分別，就是這些業主基本上是憑主觀感覺去選擇租戶，也沒有任何意識去提高物業的租值，又或者會去想想自己旗下租戶組合帶來的收入在整體而言有甚麼系統性風險；這種業主的最佳例子就是鄧成波家族。

某程度上，租不到地產黨大場的商戶，只可以向這一類業主尋求供應。這也是小業主的生存空間，甚至乎在某些特殊的情況下，這些小業主擁有的物業，租金回報率會高過市場平均值。

話說回來，高回報的投資必然有更高的風險，但是高風險的投資在長遠而言不一定是高回報。只可以說，任何生意如果在短期內可以賺到比市場平均水平更高的收入，正確的心態應該視這種收入為一時三刻的特殊情況。然而，很多「投機者」都不明白這個基本的道理，令到他們用得來的收入去購置更多的物業，用同一個模式去管理收租。結果當經濟環境轉變，他們也是首當其衝的一群。留意，我是說「投機者」而不是「投資者」，因為他們沒有根本地做任何事去提高資產的回報率。

最後，就是一些只有在銅鑼灣又或者旺角擁有一兩個「劏鋪」的小業主，又或者自己擁有物業做一些小生意的 Mom and Pop Shops 。很多人以為，商鋪自置物業是可持續的模式，但大家有沒有想過，假如打開門口做生意卻沒有客人光顧，那倒不如將物業出租好過？又有沒有想過，市場上那些租不出的空置鋪位，有多少是由這類小業主所擁有？

簡單介紹過這四類零售物業商務市場，下一步就是剖析為何在消費疲弱的情況下，業主仍然逆市加租。

首先大家要明白，差餉物業估價署的資料，是一個整體的平均值，當中沒有反映到市場出現兩極化的現象。實情是，第三、四類市場正在經歷「冰河時期」，但最主流的第一類市場，卻仍然有條件和空間去加租。相信這裡有不少讀者都應該記得早前有報導指，銅鑼灣有個「死場」一個鋪位售價十萬元不到的新聞。假如平租就可以令零售業起死回生，這個「死場」應該是香港的出路，對嗎？

大家有沒有聽過，零售業最重要的三個因素是甚麼？

地點、地點和地點。

事實是，能夠帶來收入的地點，它的商鋪租金自然會更高。地產黨業主經營商場有很多不同的板斧；例如港鐵就是借鐵道網絡的便利，新地是集中在人口密集的地區。有些地產黨如長實，可能嫌零售收租回報低，甚至沒有認真去經營商場。現在市場上出現的兩極化現象，無錯是汰弱留強，但可能不是一般人想像的那種洗牌重來，而是利益變得更加集中在少數人手上，是強者越強。

賤物鬥窮人

其實任何一個經濟進入通縮的過程當中，不同的價格下跌的速度也有分別。一般而言，價格變化最大的是進口的原材料，其次是可以自由進口、替代選擇最多的消費品。然後就是租金和工資，尤其是那些沒有任何「護城河」，又或者很容易外判出去的工作，價格特別受壓。其實從香港寫字樓的租金就可以見到，這一浪對香港經濟的衝擊，其實比 1997 至 2003 年的那一波有過之而無不及。

甚至乎，如果有留意到外國的財經新聞，也會知道其實在美國的的零售和商用物業租務市場一樣面對冰河時期。當然，疫症後「在家工作」（Work from Home）是結構性的轉變，影響不少，但也別忽略了周期性的因素，尤其是在資金成本上升的環境，企業不論有沒有盈利都必然會調整成本結構，有時根本不是要員工「在家工作」，而是直接了當地將沒有回報的業務裁掉。

過緊日子的，不只是中國大陸和中國香港，其實全世界都一樣在面對各種挑戰。問題是，出路究竟在那裡？

也有人說，港人北上消費，是因為本地的零售和餐飲業太不爭氣。全港店鋪執笠結業消息關注組也有呼籲過，在長假期大家多點留港消費，支持香港經濟。

雖然在個人層面，消費的決定往往由非理性的考慮主導，例如希望支持香港的經濟和小店，但實情是在宏觀層面，這些因素卻變得微不足道。所以，呼籲港人留港消費，雖然在道德情感上講得過去，但實際的功用只是杯水車薪。

另外，也有人說，只要經過汰弱留強，香港的零售和餐飲業就會變得更好，更具競爭力。假如有經營過生意的人就明白，一盤生意的成敗，當然要睇產品和服務的質素，但除此以外還有很多因素要考慮，包括成本控制，資金分配。我個人的經驗是，控制成本和資金運用，往往就是做得大和做不大的分別。

我也發現，不少從中國大陸出來做生意的人，在這方面的心態是更加成熟，至少比很多香港人還要更精明。每當我提出這一點，總會有人質疑，這豈不是要將貨就價？但這就是做生意。當然，更高層次的，就是可以做到價廉物美。像當年黎智英搞 Giordano ，就是可以做到價廉物美，但大家又可知他投入了多少時間心機在系統的運作上？無錯，他對前線售貨員呵護備至，出倍數的工資也要確保客戶的體驗，但是他對管理層要求，對產品的質量和成本控制卻是極為嚴格。順帶一提，最近周大福鄭氏家族將前行政總裁劉國權罷免，無疑是因為之前私有化失敗；下一步將會怎樣發展，亦不言而喻。

回到香港經濟深層次矛盾的問題，我雖然不敢說自己知道出路在哪裏，但可以很大膽的講，這個城市自從上世紀九零年代就已經很依賴中國大陸這單一因素，當中國大陸的經濟進入迷失狀態，香港亦難以獨善其身。其實一個很簡單的道理就是，假如明知此路不通，又改變不了環境，就唯有自己另覓出路。可恨是在今時今日的香港，沒有人會對新質生產力這種離地的主張提出質疑。我不是說發展高科技沒有意思，而是在現實的考慮中，中國大陸和香港究竟有沒有條件去走這條路；如果明知有不足之處，又應該如何去彌補這些缺口？由上而下的指令，尸位素餐的官僚，都只知「做咗當得咗」，只知馬首是瞻，不去針對眼前的問題，反而浪費資源和時間，去煲這一餐「無米之炊」；試問這樣香港又怎可能不一同迷失呢？

更根本的問題是，一個社會若然不能讓人覺得可以安居樂業，又怎可能有長遠的經濟發展？雖然我不會說每個人都想香港好，但我真心相信不是每個提出問題的人都想「唱衰香港」。忠言逆耳， 美言不信；話就說到這裏。