Demographia 悲情城市排名．香港樓價為何全球最難負擔？ (Patreon)

Demographia 最新發布的全球居住負擔能力報告，香港再次位居榜首。或許許多媒體已經習以為常，甚至選擇了沉默。畢竟，正如大寶兄所觀察，以前這類新聞總會引起廣泛報導，但今年卻異常平靜。

綜合最近 11 份 Demographia 指數報告. 香港在 2014 年是 14.9 倍，即不吃不喝 14.9 年才能購買一套中位價格的房屋；到2022年（反映2021年數據）達到23.2倍，是歷來最高，而最新一年已回落至14.4倍；甚至比2014年的14.9倍還要低。至於雪梨，2014 年是 9 倍，現在卻達到了 13.8 倍，與香港相差無幾，僅差0.6年；說不定早晚會超越香港。

雖說是「最難負擔」但社會上往往存在兩種截然不同的聲音。一方面，有聲音將其歸咎於「地產霸權」，視之為香港的「深層次矛盾」，充滿悲情。另一方面，也有部分人以此為傲，覺得：「這麼難負擔，我都還買到一個三房單位，我還有一個兩房在收租。」

儘管香港依然是全球最難負擔的城市，然而我們也必須看到另一層面：就是香港居住津貼公共房屋人口比例最高的城市之一，也產生了「擠出效應」（crowding out effect）。換句話說，計算房屋負擔能力時，那些居住在公屋或居屋等政府資助房屋的人口並未被納入市場計算範疇，因此報告數字必然存在偏差。

倡議增加福利的人往往一廂情願地認為，只要不斷增加供應便能解決所有問題；站在政府的角度，如果錢能解決問題，他們當然會樂於用錢堵住眾口，畢竟錢也不是他們自己的。但世上沒有任何政府能夠滿足所有需求；當公屋資源被濫用，需求又永遠無法滿足時，這種在政府層面的現象，學術名稱是「政府失效」（Government Failure）。不斷投入資源卻收效甚微，甚至政府開始財政吃緊時，便會開始互相指責。政府抱怨公屋資源被濫用，而另一邊廂則聲稱供應不足，這是典型的「政府失效」案例。

澳洲也有類似情況。總理阿爾巴尼斯甚至曾公開宣傳自己是「公屋仔」；澳洲有智庫估計，每年需供應3.5萬個房屋單位才能滿足需求，但實際只建了3千個，這使得許多人被迫湧入私人市場，加上人口不斷湧入，自然推高了價格。

Demographia 報告也指出，澳洲的市場問題非常嚴重，甚至被評為「最難負擔的國家」。在報告涵蓋的八個國家、95 個城市中，澳洲五個百萬人口以上的城市，除了柏斯被稱為「Severely Unaffordable」（非常之難負擔）外，其餘四個（布里斯本、雪梨、墨爾本和阿德萊德）都被列為「Impossibly Unaffordable」（不可能負擔）。

樓價貴，其實問題可以不在樓本身；我不是說你「買不起樓是你沒本事」。問題是，為什麼收入增長追不到樓價；甚至現在香港已經有人說，要一起降低工資，才能提升競爭力，這種「向下競賽」（race to the bottom）的討論也開始浮現。

要是減薪後，資產價格不回落，那怎麼辦？租金依然這麼貴，那怎麼辦？還是只是製造了另外一班「白領社畜」？政府不能夠面對的就是，香港的生產力（productivity）為何如此低落？曾幾何時香港人均收入很高，唯一原因便是因為在中國大陸無法實現的事情可以在香港進行；或者美國與中國大陸的任何交易，香港都是交易地點。但今時今日，可以在中國大陸辦到的事，在香港未必能做到；能在美國辦到的事，在香港也未必能做到；那香港還剩下什麼價值呢？

很多人說香港人靈活變通，真的嗎？我自己在香港這麼多年，就完全看不出香港人有多麼靈活變通。

香港人最大的優勢是兩個字：「聽話。」

香港人是最不懂得靈活變通的那群人；一旦遇到沒見過的事物，他們第一個反應就是問老闆：「那怎麼辦？」現在不就是這樣嗎？尤其是所謂最高層的政經界，全都只有一個特點：老闆說怎麼做就怎麼做，不要問那麼多，不要說那麼多；最聽話的那些人，現在正身處決策層，而他們所謂的決策，就是聽老闆的。

未來應該怎樣，是不用說問政府的。每個人都要問自己，未來十年二十年會做甚麼，能做些甚麼；如果你覺得自己十年之後還在做現在的工作，我可以大膽地說，絕大多數你現在做的工作，應該可以用極低的成本被機器取代。

那你還剩下什麼？無論你身處何處，問題都是一樣，已經與你是否在香港無關了。

回到 Demographia 的報告中樓宇可負擔的比例數字，我反而覺得它給我帶來的訊息是，其實所有大城市都存在這個生存問題，一樣都很貴，我們還要看個人在這些城市的生活中，收入有沒有增長；如果他有相應的收入增長，其實這是他為了尋求機會而付出的代價。