兩個樓市 (Patreon)

新聞報導，周潤發賣出半山堅道嘉景台一個541呎單位，作價750萬。1995年以392萬入市，賬面賺358萬，回報91%。但將這個91%除以31年的持有期，年化複合增長只有2.13%。同期香港綜合消費物價累積升幅約65%至70%。扣除差餉、地租、管理費、裝修，這個所謂嘅樓神之作實質回報基本上與通脹打和。

若考慮機會成本，同期恒生指數年化6%至7%、標普500年化約10%、甚至黃金都有7%；發哥呢個單位未扣成本已經跑輸幾乎所有被動資產。

其實發哥喺九龍塘嘅獨立屋，1990年買入 1470 萬，現時估值兩億，35 年升 13 倍，以複合增長率計，平均每年 7.7%。

同一個業主、同一個城市、同一個時代，兩個完全不同嘅結果。

呢個先係問題核心：香港樓市根本不是一個市場，而係最少兩個。豪宅受限於供應不足同Positional Value：業主買嘅係一個地段、一個身份，而唔單純係一層樓。中產住宅則係可以不斷複製嘅商品，受本地工薪族收入同按揭調控鎖定。兩個市場嘅經濟邏輯截然不同，但公共討論長期將它們混為一談。中產以為自己擁有嘅係豪宅嘅升值曲線，其實擁有嘅係商品物業嘅天花板。

有人會話：「反正自住，唔會賣。」合理；但每一日唔賣，都係喺度選擇繼續持有。選擇背後有機會成本。當一個自住決定延續30年，佢已經唔再係自住而係投資。就算你目標唔係賺到盡，至少都唔應該長期大幅跑輸所有其他資產。

對自己嘅錢負責，首先，要了解機會成本；當然，對發哥來講，區區幾百萬又真係碎銀矣。