【鬥地主】雙信封裡的惡魔 (Patreon)

01，唔知道有幾多朋友留意到中環新海濱三號地皮嘅新聞；無留意到係正常嘅。因為其實好理性咁睇，一來我哋又唔會有份去投地，二來我哋又唔會影響到招標嘅結果，三來就係其實最終由邊個發展商去做呢單項目，我真心唔覺得結果會好大分別。

02，但我今日特別攞呢件事出來講，原因係政府以所謂嘅「雙信封形式」招標，實在太過唔合乎情理。每次我遇到唔合乎情理嘅事，第一個問題係：「究竟件事背後仲有啲乜嘢係我（哋）睇漏咗眼呢？」

03，首先，解釋何謂「雙信封」。話說，正常情況下，香港嘅地皮招標，最簡單，價高者得；雙信封呢，唔係價高者得，因為入標嘅發展商，要先提交設計。但政府又話，都會睇埋入標嘅價錢。兩個因素，各佔 50% 喎。呢種填鴨式教育嘅答案，最反映到設計者個種膚淺虛偽。

04，只要有少少常識都可以推斷到，雙信封招標嘅結果，必然會令落選嘅發展商話：「唔，公，道！」

05，如果中標嘅係出價最高嘅一份標書，其他發展商財團一定會話：「又話雙信封，最終咪又係價高者得！」

06，如果中標唔係出價最高嘅一份標書，其他發展商財團又會話：「佢個設計好好咩？有邊忽好過我哋個設計？佢哋設計入面嘅 XXX 同 YYY，唔得囉⋯⋯」

07，任何利益分配，過程當中一旦涉及主觀成份，其他得唔到好處嘅人，就一定話唔公道。呢個係人之常情。真正值得探討係：「點解政府會用呢個雙信封方式？」

08，好明顯，政府唔想價高者得。點解唔想價高者得？嫌錢腥乎？呢個係成件事裡面，第二個不合常理之處。

09，「嘻，政府想個設計以人為本，乜乜柒柒（下刪十九萬字）。」請恕我就係唔肯信政府；唔單係呢個政府，係任何政府我都唔係好信。當然，呢個政府，我更加搵唔到一個理由去信佢嘅動機係單純而善良。

10，再講，發展局局長黃緯綸，做咁多年官，無理由睇唔出呢件事咁搞會有「鑊氣」。換著係以前，邊個官搞單咁嘅嘢出來，恐怕連司長再加行政長官，一早就畀人篤到上北京，再收電話。

11，當然，今時今日，已經唔會再發生啲咁嘅事。就連西環，呢兩年都騰籠換鳥。特區政府嘅 line of command，除咗個別人士，忽然間少咗好多嘈音。就連早幾年話會出來同林鄭爭一日之長短嘅葉劉，都「修膚肌」，你就可見其實唔止坊間，就算朝延入面，都靜咗好多。

12，講返新海濱三號地，其實，政府如果係有任何設計上嘅要求，其實唔駛咩雙信封。香港嘅土地拍賣，從來都有好多條件；有時，賣地條件多到好似教埋則師點開則。發展商遇到呢啲情況，咪自己計數出價；一直以來都係咁，行之有效。

13，「話唔定，政府又無乜具體諗法，但又想睇吓發展商有乜嘢創見呢？」發展商，真係無乜創見㗎！我唔係貶低發展商，唔好誤會。但佢哋嘅真正強項，係資金嘅運用；如果你睇香港幾家發展商財團嘅數，就會發現佢哋真正嘅 competitive advantage 係資金成本非常之咁低。

14，其實，所有生意都係 yield arbitrage 。之前講過，再講多次：只有業餘嘅人先至會投機，專業嘅資金操作，從來都只係做套戥。

15，巨無霸大 project，好處係可以一次過搬好多錢。畢竟，平錢實在太多，以往十幾廿億嘅 project，唔係咁有效率。所以，啲人話咩「中環海濱地3號」係咩兵家必爭之地；真係知就笑死，唔知就嚇死。講真，發展商都係求財，又唔駛講到咩兵家唔兵家。

16，另外，都唔怕講埋。好多時，呢類咁大型嘅 project，發展商會開動輿論機器，搵啲表面上好似中立嘅建築師，講到點起點起有乜嘢好處之類。當然，呢啲 agenda setting，呢種合奏，結果就係有利某個設計方案。

17，有人話，呢塊地最好就係「沉底發展」。又有人話，一定要保留郵政總局，以保持愛丁堡廣場建築群。又有人話，先祈唔好拆晒的有殖民地回憶嘅地標。風水佬呃人十年八年，幾個財團入標提交嘅設計，好快都會曝光，到時大家就知以上嘅幾個說法，係支持緊邊個設計方案。

18，其實，2020年初我都已經聽聞有人推動新中環海濱三號以非一般方法招標；但後來江湖多事，鬼有咁多閒情去理啲咁嘅事咩。結果，哈，就有咩雙信封。背後有份推動呢件事嘅人，最終亦有份入標。我諗唔會咁巧合啩。

19，今次中環新海濱三號地，另外一個爭議，就係港鐵伙拍九倉同華懋入標。過去，港鐵就只會做鐵路上蓋嘅發展，而且絕大多數情況都係以一個近乎地主嘅角色，將鐵路上蓋發展用價高者得模式，拍出去，然後就等賣樓收錢。

20，發展商做港鐵項目，有辣有唔辣；聽聞港鐵都幾大咬，但好處係 upfront 嘅資本又相對少啲。所以，有啲發展商唔係咁鍾意做港鐵上蓋，尤其係攞得出資本嘅發展商，好多時寧願係自己儲地，等鐵路發展到同一區嘅時候，就響附近開盤。例如新地、恆基，就好少同港鐵夾；但商業項目又另計，新地、恆基同港鐵夾，最大規模就係 IFC、ICC。

21，講返呢個中環新海濱三號，港鐵點解入標呢？其實，答案可能只有港鐵管理層同董事局先會知。但我見坊間都有講，港鐵有成兩百幾億現金，唔通真係用來回購股份咩。

22，港鐵、九倉、華懋呢個財團當中；港鐵除咗出錢，仲有啲咩功能角色呢？近來港鐵嘅管理，形象就麻麻地，唔知又會唔會影響中標機會呢？但又唔好忘記，政府係港鐵大股東，除咗主席，另外有四個獨立非執董由政府官員出任；某程度上，港鐵根本就係香港鐵路局，一間有香港特色嘅國企。

23，最莫名其妙係，政府話呢啲官員就有關呢個中環新海濱三號嘅會議，唔會出席，佢哋又唔會參與港鐵就呢件事嘅決議。但我想講嘅係，避席都避唔到港鐵參建呢個項目嘅角色衝突問題。

24，本來，最審慎嘅做法，係唔係應該假設呢幾個代表政府嘅獨董，會反對港鐵參與呢個項目？除非管理層有非常之咁凌駕性嘅理由，否則都唔應該走去入標投地？港鐵有呢個決定，亦唔會唔先知會政府啩。

25，結果，出來嘅效果就係，政府方面，似乎亦一早夾好口供，要搵個牽強嘅理由，去話港鐵參與呢個項目無問題。再講，港鐵參唔參建呢個項目，係咪真係咁 big deal 呢？但經政府咁樣去「焗撐」，逆向思維咁去諗，又似乎唔止係純粹支持港鐵嘅一個商業決定咁簡單。

26，講開又講，華懋其實都好少做呢類項目。目前華懋係由一個慈善信託基金擁有，理論上間接由政府監管。實際上，龔氏已經離場，老臣子就漸漸變成裝飾品；而現任 CEO 蔡宏興，都係近年先至由南豐轉場進駐華懋。呢兩年，華懋亦多咗好多 agenda setting，又環境又保育；當然，呢啲都係大勢所趨。

27，政府如果對中環新海濱三號地段，有啲咩諗法，有啲咩期望，其實最少有三個方法處理。一，就好似上面咁講，將具體嘅設計，寫入招標文件，發展商自然會將貨就價。至於點樣設計，政府想點搞 beauty contest 都無所謂，就算畀錢叫十間，一百間則師樓，交幾多個設計，都無所謂。

28，第二個方法，就係先做設計，再招標發展。其實以前都有咁嘅例子，好似高鐵站上蓋嘅商業發展項目，都係港鐵做埋設計，然後再由地政去招標（因為高鐵站嘅業主係政府，唔係港鐵）。

29，最後一個方法，就係整個 SPV，好似西九有個西九管理局；將塊地批畀呢個 SPV 發落，然後畀個 mandate 佢，要佢哋自負盈虧。但我個人認為，三個方法之中，呢個做法最不可，因為自負盈虧係假嘅，當中亦都會有好多權責不清嘅問題，但呢個方法，都仲好過咩雙信封。

30，成件事好多未解嘅疑團；但正常嘅人，會將呢啲點連成線，線又會交織出圖象。其實，一切都由雙信封開始。陰謀論少少去睇，好似一切都早已有劇本。當然，如果政府心有所歸，其他財團只係陪跑角色，呢件事就唔會咁多輿論嘅。但問題係，各大發展商財團條氣唔順又點？最終咪又係死死地氣要聽聽話話？

31，**善治，唔單係要大家貼貼服服，更重要係好自然咁，令人人嘅利益一致，避免矛盾爭端。**價高者得，唔單止簡單，而且當政府賺到盡，庫房有錢，想點用，咪點用囉。發展商，亦都係計數；如果有人願意出癲價投地，輸咗嘅，除咗心服口服，有時都會暗地裡等睇對手踣街。

32，劣治，其實唔難見到；永遠都係權責不均，尤其係在上者，有權無責。當在上者有權無責，就一定會以公權謀私利。私利，唔一定係眼前嘅金錢，可以係延後利益，甚至只係虛榮，都係私利。為虛榮而出賣公眾利益嘅人，嘴臉往往更可惡，行為更乖張。

大家對香港嘅土地政治經濟，有冇興趣呢？我可以多啲寫吓喎；唔敢講話自己好熟書，但似乎呢方面真係比較少人講。

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