地產黨的前世今生 (Patreon)

每個地方都有自己的都市傳說。香港的都市傳說就是「地少人多」。

「因為地少人多，所以香港樓市才這麼瘋癲嗎？」首先，世界各地大城市，樓價其實都貴；若以人均收入計，香港樓價甚至首第五名不入。其次，以人口密度計，香港亦不算擠迫。

看到這裡，相信會有不少朋友覺得，我是為地產經濟辯護。

無錯；香港有這樣的政治環境、社會及文化，跟地產經濟有莫大的關係。但這既非任何人刻意所做成的結果，亦不是說要變就變。若說香港有自己的生命，地產經濟就是這個城市命運的一部分。

我知道很多人不喜歡地產經濟；他們認為供樓、交租也是一種剝削。也有人說，香港不是真正的低稅，土地稅就是最重的稅。這兩個觀點的確反映了地產經濟的現實，但我們真正要問的問題是：「若非地產經濟，另外的可能性又是甚麼？結果又會是怎樣？」

1841 年，大清還未正式割讓香港予大英，當然英國的駐華商務總監義律，已經偷步舉行了香港史上的第一次賣地；而香港史上的第一份憲報，刊登的就是交代賣地章程。

香港土地經濟的「基因」，遠比大家想像中的要更深入。土地經濟之下，香港的另一個特點，就是土地都是人工而成。大清 1842 年割讓香港予大英，十年不到殖民地政府便計劃填海造地，是為寶靈填海計劃。

但當時這個填海計劃，遭到當時在香港的洋行反對；為甚麼這些洋行要提出反對？原來當時的洋行，賣下臨海的地段做碼頭、貨倉，填海之後臨海地不再臨海，那當然大問題。但更重要是當時的填海計劃，財政上根本不可行，而倫敦亦不會願意為香港的基建出資，結果就是要香港的商家埋單找數，所以不難明白當年洋行大班為何反對填海計劃；結果計劃一拖就是三十年。

今時今日，我們認識的香港，大多數地段都的確是透過移山填海而來；不論是港島北沿岸，抑或是九龍，很多平地都是過去一百多年來填出來的。我成長時期的美孚新村，是從前的荔灣海傍；現在名副其實已是滄海桑田，變成了一個大公園。所以，回到最初所講，每個地方都有自己的都市傳說，而香港的就是「地少人多」；其實香港的土地，會隨人口膨脹而增長，不是想像中的剛性供應。

「既然土地是可以增加，為甚麼香港的樓價不可以回落？」任何城市的發展，到了某個臨界點，就很難再膨脹。尤其是二次大戰後，世界各地的大城市，發展到一定水平，就會出現人口遷移的情況。結果，大都會往往會由市郊的商業中心，再漸漸演變出另一個新市鎮；像細胞分裂一樣。

城市，其實是有生命；環境會影響城市的發展，但反過來城市的發展，當然也會影響到城市的面貌。但對香港來說，最重要的環境，就是香港的制度，長期與大陸不同。

二次大戰前的舊香港，其實主要是港島以及界限街以南的九龍。界限街以北就是新界，在香港的頭一百年，這一帶其實只是戰略上的緩衝區，由原居民和華人「高度自治」。一直到了戰後，尤其是 1950 年代後，殖民地政府才漸漸開始發展觀塘和荃灣。之後的新市鎮發展，當然也有不少移山填海，亦同時見證著香港人口增長的過程。

其實早在 1970 年代，香港政府已經有發展離島的計劃；最先是由近葵涌的青衣島開始。大嶼山發展，最關鍵就是 1990 年的「玫瑰園計劃」。當時正值香港主權移交的過渡期，中方擔心英國政府借「玫瑰園計劃」掏空香港；說甚麼「你請客、我埋單」。諷刺是，三十年後的今日，輪到香港人擔心「明日大嶼」是倒錢落海。

以上三個歷史場景，由十九世紀的寶靈填海計劃到玫瑰園計劃，再到今日的明日大嶼，其實矛盾的本質都是一樣：「最初由甚麼人付出成本，承擔風險？最終又由甚麼人得益？」

假如付出代價承擔風險的人，最終就是得益的人，那沒有問題。所以，坊間也有人提出，明日大嶼以可以像發展沙田那樣。由發展商造地，並且擁有一定權益。但是以目前的政治環境，恐怕就算有發展商願意冒險，政府也可能會優先考慮透過港鐵，以交通優先的模式去發展明日大嶼。

雖然港鐵是在交易所上市，但本質上它就是一家有香港特色的國有企業。所以，由港鐵去做甚麼都好，最終的風險還是回到政府的資產負債表上。另外，明日大嶼要是能夠回本的話，總不可能左手交右手吧；所以還是要由私人發展商投入資金，最終由小業主埋單。

按照交椅洲填海計劃的公開資料來看，得到的土地用於建造房屋的只是一部分，當中大多數是公營房屋。換句話說，私樓地供應不多，而且要賣得夠貴，才能夠讓填海工程能夠回本。

地少人多的神話，背後其實是一個簡單的經濟學理論，當政府是土地的唯一供應者，政府為了獲得最大利益，必然會限制供應量，以賺取最大的額外收入，這個現象亦稱之為「尋租行為」。可以說，全香港最大的尋租者，就是政府；所以那怕香港水域完全填滿，在規劃上，政府還是會限制土地的供應量和使用方法。

香港現時可用的土地面積，只有 7% 是用來興建住宅；那怕不用改變 7% 住宅用地的比例，其實只要稍為改變高度限制和地積比，一樣可以增加供應；尤其是舊區重建，增加地積比就是最大誘因，這是最理性的政策選項。而且對政府來說，這是無本生利增加補地價收入的方法。

但為甚麼仍然要堅持要冒險「倒錢落海」，也一定要在這個時候開展「明日大嶼」？除了基建工程的既得利益關係，我也實在想不到有其他的解釋。

另外，必須要留意，過去三年，香港的人口出現前所未見的萎縮；那怕是八九六四後，也沒有出現香港在過去幾年所見到的人口變化。過去香港的造地工程，大致與人口增長相適應。除非香港政府有把握，未來香港會出現一次人口爆炸性增長，否則很難解釋為甚麼要推動像明日大嶼般的萬億工程。

又或者，答案仍是那老調重彈，說大灣區的人口移入。但今時今日大陸人口老化將墮崖式惡化，那個政府都意識到，不論人才抑或財產，都是越來越難吸引。香港要從大灣區搶人，但有沒有想過主導大灣區發展的廣東省政府，是否視香港是同共利益，還是體制內的競爭對手？

表面上，明日大嶼是香港再一次都市擴張，但今次最大的分別，就是香港已經不再是過去的香港。究竟深植於香港基因裡的土地經濟，會否因為這一次而最終出現異變？明日大嶼可以是摧毀香港財政的大白象，但也可以是一個賺錢的地產項目。

從目前的規劃看來，包括以公營房屋為主，以鐵路主導，這兩個因素加起來，明顯見到香港土地經濟的基因在變。其實自從中國共產黨的梁振英，打倒了代表香港地產黨的唐英年，已經意味北京不惜以改變土地經濟的本質，去打擊地產黨。

別忘了，自從 1841 年起，香港政府就是要與地產黨共治這個城市；可以說香港的土地經濟是英國人統治下開始的宏觀體制格局；土地經濟是其副產品。問題是沒有土地經濟的香港，又會否是一個更好的香港？