樓價貴因為有民主？ (Patreon)

加拿大、澳洲樓市為何如此狂熱？

本來只是想講加拿大的樓市；有讀者提出叫我一併討論澳洲的樓市。反正兩者有很多相同之處，所以也一次過滿足更多讀者和觀眾的願望。

澳洲和加拿大樓市的狂熱，其實已經持續了好一段日子，尤其是在疫症期間，就更加明顯。究竟背後有甚麼因素推動澳洲和加拿大的樓價？

很多人直覺認為，一定是因為中國和香港的新移民。也有人說是因為低息環境。當然這些都是原因，但不是全部的原因。以下是從宏觀和微觀的角度分析。

還有，近年有不少私募基金投資在地產，而且是直接買樓收租。究竟基金的如意算盤是甚麼？

最後有不少人在講澳洲和加拿大的住宅泡沫將會在來年爆破，究竟有沒有這個機會呢？

宏觀經濟

首先，有一點資料要更正。片中我說加拿大的按揭利率是 4-5%，有讀者告知，新做的按揭已經是 7.2-7.6%；多謝指正。

其實樓市狂升，要分宏觀和微觀的經濟因素，宏觀的容易講，微觀的因素就很少人提及。

由 1990 年代到 2024 年，澳洲的樓價升了 2.7 倍，加拿大的樓價升了 2.35 倍。但這個數字是有點誤導的，因為兩個國家太大，不同城市的樓價升幅不同。平均值只是一個時間上的比較，肯定有些城市的樓價升幅比這個數字更高，也有些城市的樓價沒有明顯的變化。

另一個可以參考的數據，就是私人債務對 GDP 的比例；由於加拿大和澳洲沒有甚麼金融財經的活動，所以這兩個參考數字的變化，也很反映到相關地方的按揭貸款水平。

要了解借貸的成本，其實更直接的參考，就是澳加兩國的長債息率；有些人用五年期的債券，又或者十年的債券。

從債券的市場息率可以見到這三十多年的信貸寬鬆，大致可以分成四個階段：（一）2001/2 年之前（二）2002-2009（三）2010-2019（四）2022 至今。

其實在 2002 年之前，兩地的樓價升幅並不明顯。2002 - 2009 年是第一次升浪，直到 2008/09 年的金融風暴。2009 年之後的一浪，更明顯。本來在 2019 年第三季開始，樓價又開始回落。一直到 2021 年底後，就是最新的一浪。

加拿大的樓市，還多了一個因素，就是加幣兌美元的相對匯率。2011 到 2016 年由於美元疲弱，加拿大的樓價升幅就更明顯。2021 年的情況亦類同。

還有一點，就是自從 2001 年來，加拿大將按揭證券普及化，尤其是在 2009 年後，更加是恆常化地由央行在市場上購買這些按揭證券，令市場按揭一直受壓。

按揭息率不斷下降，借貸額上升，那是很典型的泡沫經濟的先決條件。不過，以上也只是故事的一半。

微觀因素

加拿大和澳洲是很大的國家，諷刺的是，偏偏在這兩個國家的人口分佈極不均勻。加拿大的人口集中在美國邊界的附近。

澳洲的人口也是極集中在 Syndey 、Melbourne 、Brisbane 、Adelaide 和 Perth；而其中最主要就是 Syndey 和 Melbourne。

所以，真正有價值的地理面積並不如大家想像中的更麼多。

地少人多，也只是一半的原因。更重要是在城市規劃的過程中，有個叫做 NIMBY 的問題，也就是 not-in-my-back-yard 。

有權批准興建高密度住宅的人，往往是業主；業主的利益，一是樓價，二是居住環境。所以已經成熟有價值的地段，業主幾乎必然反對。任何在美、加、澳等大城市生活的朋友，都一定知道，生活其中一個煩惱，就是上下班時間的交通擠塞的問題。

炒家．空置稅．私募基金

供應受到制度性的限制，樓價上升也很自然。但與此同時，加拿大在 2017 年起，對空置物業徵稅。很多人直覺以為政治是為了打壓炒風。

不過，我有另一個觀點：「政府只要有個理由可以對那些賺了錢的人，很難不會放棄這些機會。」

再講，為甚麼要推出空置稅？因為要迫業主將物業出租？但是，若然不是租務管制傾向租客，業主們又為甚麼寧願丟空物業也不出租？當然，所謂的偏幫租客，也有理性的考量；假如租客被迫流落街頭，不但政治上不能接受，也的確對社區整體治安和衛生有嚴重影響。所以，尤其是在疫症期間的各種租務管制，也不是完全沒有道理。

話雖如此，過去十多年來，私募基金對投資收租物業的興趣，仍然濃厚。其中一個最重要原因，就是政治上結構性的供應短缺。當然，投資物業，也不是藥石亂投；投資物業是一個很微觀的考慮，當中最主要的計算，是租金收入回報率與買入資產的價格，是否高過市場水平。

其實這種計算的方式，也是我們一般人應有的思維方式。很多人在考慮是否應該買樓時，只會心想樓價升跌。但其實思考的過程是：一，自己未來的收入是否穩定，能夠長期地負擔得起；二，租金回報率與樓價是否合理；三，最後才是對樓市的展望。

如何解決 NIMBY？

雖然一開始用了一個命題：「樓價貴是否因為有民主？」

當然，有民主才可以吸引更多人才和資金。但更重要是 NIMBY 這個問題，很容易令人聯想到，解決的方法是否要由上而下的獨裁？

其實 NIMBY 的問題，也涉及到經濟學上的 collective action problem 。處理的方法，其實還是要回到如何在更高的議政層面，去達成共識。例如不同的社區，如果要達成共識去改變城市的規劃，增加人口密度，那會否可以由各社區合資去彌補資助這個社區去興建新的道路，甚至鐵路。

樓價高，不一定是解決不了的問題，也不是民主的問題，共識是需要有理性討論和協商，錯將民主當作簡單多數人的意願，才是問題。