【鬥地主】發展商的困惑 (Patreon)

01，之前寫過幾篇【鬥地主】系列，似乎大家對土地經濟呢個題目，都幾感興趣。我就恭敬不如從命，又寫多篇。反正，今日我見唔到有乜精選可以分享評論。

【上文提要】張建宗話要 crack the hard nut （2021.03.22）

02，記唔記得早幾個月，當時仍然係 CS 嘅張建宗向 FT 表示，北京落咗指令，要處理房屋問題。報道出街之後，政府又發稿話人哋引述錯誤。

【上文提要】Cracking the Nutcracker（2021.03.24）

03，簡單回顧之前嘅分析。特區高官接受訪問之前，一定係諗過度過，唔會有爆肚。甚至乎張建宗用 crack the hard nut 啲咁「有聲有畫面」嘅講法，一睇就知係刻意度過。所以，之後又要話人哋引述錯誤，我估都係收到北京嘅指令。

04，結果，張建宗似乎唔係好情願咁退咗休，換咗個李家超。究竟以上連串事件有冇關係？我唔知；但好難唔向呢個方向諗。再講，以我嘅認知，張建宗可以做到 CS 呢個位，其中一個必要嘅質素，就係做事四平八穩。

05，入正題。之前仲以為，鬥地主只係一時三刻，轉移社會焦點嘅權宜之計。但過去幾個月，北京以難以理解嘅強硬手段去招呼啲上市公司；由最初螞蟻，到滴滴、後來就連美團、騰訊、新東方等。如果話下一步要整治香港嘅財閥，又點解唔可以？

06，「唔會嘅，地產商好乖，好聽話，又點會呢？」真係？我見香港嘅建制派嘅 proxy，似乎已經開始試水溫；講到土地房屋嘅時候，又會借故提下李嘉誠。畢竟，之前「別讓李嘉誠跑了」嘅 campaign，大家都仲記憶猶新；撻誠哥個名，睇吓有冇人出來平息風波，如果無，大家就繼續煽風點火。用呢個方法惴摩上意，都算係幾合符宮延政治嘅一貫玩法。

07，究竟有冇人出手降溫呢？我暫時未見到。但今時唔同往日；從前有人出手搞誠哥，三幾日就見到正式以及非正式嘅回應。如今，真係連回應嘅渠道都無埋。資訊不對稱嘅情況，嚴重過以前好多，要分析，難度亦高咗好多。不過，呢個可能都無北京想見到嘅情況；理論上，咁樣等你啲人估估下，對統治者嘅 manipulation ，利多於弊。

08，地產商乖唔乖，每年進貢幾多，其實都唔重要。對北京最重要嘅問題係，佢哋嘅影響力，會唔會威脅到全面管治權。誠哥以及其他幾個大家族，過去對香港政界多少都有啲影響力；甚至乎去到北京都仲有人脈關係。但自從 2012年之後，明顯見到香港幾大財閥，同政府以及政工作者關係疏遠咗好多。所以，鬥地主呢件事，唔可以話之前完全無先兆。

09，香港面對嘅轉變，我形容係 slow-speed train-wreck ；明知撞緊埋來，要走就一定走得切，但要阻就一定阻唔到。

10，過去十年八載，財閥唔係無試過廣結善緣並以表忠誠。咩一帶一路大灣區，全部都有畀面，但係佢哋嘅行事作風，都仍然以香港人嘅思維同分吋，即係「講咗當做咗，做咗當得咗」。畢竟，佢哋始終係在商言商，每隔幾個月交幾千萬保護費，已經好肉痛。但你睇大陸嘅企業，係以百億計咁輸血；對香港嘅財閥，唔係畀唔起，但絕對畀唔慣。

11，更重要係，有理由相信，對北京來講，呢啲財閥已經無乜存在意義；因為北京眼中，無乜係自己做唔來。個別財閥，或者仲留戀緊從前，以為北京同香港政府，要繼續粉飾平穩過渡嘅假象；好似某財閥，成日表現自己美國有好強大嘅政經脈絡。但係以目前嘅中美關係咁僵，我真係擔心佢企錯邊。

12，港鐵破例投標中環新海濱三號地皮，其實極不尋常，假如最終由港鐵、華懋、九倉呢個組合中標，而且仲要唔係最高價嘅話，個訊息就好明顯：「規矩，從來都係我哋定，唔好同我講咩唔啱規矩！以後任何重要項目，一定有政府嘅代理人，呢個就係規矩。」

【上文提要】雙信封裡的惡魔（2021.07.14）

13，地產發展商影響力大不如前；鬥地主，睇怕只會越演越烈。所謂房屋問題，更加只係欲加之罪。一來，香港嘅土地供應，向來都係政府壟斷。你話發展商囤地，但個啲係農地；農地要起樓，要改土地使用，先唔講過補地價，過城規呢一關，已經唔在發展商嘅控制。

14，政府話土地共享，發展商就即刻去搵手上嘅土儲；但其實財團都係密底算盤，因為起唔到樓嘅農地，都係只係 option，一日未行使，都係死貨，倒不如折讓套現，更合符發展商一向嘅操作邏輯。

15，好多業餘評論以為，地產商收集農地，目的係等升值。實情係，農地升值對發展商無好處，因為去到補地價嘅時候，一樣要畀更高嘅價錢。發展商嘅操作邏輯，起住宅，最緊要貨如輪轉，只要唔好一次出太多貨影響售價，就一定係盡快賣。

16，發展商真正惜貨唔想賣嘅資產，必定係收租物業，尤其係商業同零售；個別發展商，亦會保留車位，因為佢哋視車位係商場嘅其中一個部份，可以增加商場嘅收入。發展商會透過各種資本投入，又或者執過 tenant mix ，去增加租金收入。換句話說，呢啲資產，理論上係可以透過投入資本，去增加回報率，尤其以目前嘅低息環境，呢啲資產嘅價值就更高。

17，有穩定而強大嘅現金流，最大功用可以 gear up；香港幾家大發展商，融資成本都極低。有錢就用來投地，快快手起好套現，又再買地再起。

18，如是者，發展商內部，通常有兩大操作：一邊就好似工廠，壓縮成本同時盡量賣到最多，最貴。另一邊，就係做收租又或者公共事業，目標係收入穩定增長。

18，所以，收租資產，先係財團嘅 crown jewels；問題唔係捨唔捨得賣，而係賣咗之後，完全破壞一直以來嘅 business model。

19，話說回頭，誠哥都算係最早轉型嘅一個。記得佢曾經講過，除咗長江中心，乜都可以賣。2015年改組，將磚頭就搬晒去 1113，新 1 號仔就繼承過去 1 同 13 嘅資產；但無論係 1 定 1113 ，最終價值仍然係乜都可以賣。

20，就連我都睇得出風向轉變緊，誠哥又點會感覺唔到？和黃其實早就分散到世界各地，長實近年亦無過去咁積極起樓，兩者都反映佢哋對香港嘅風險評估。

21，早兩個星期，港澳辦夏寶龍話治港嘅人，要具備嘅五個條件；第二點，已經係「破解香港發展面臨的各種矛盾和問題」，仲講到明要告別籠屋劏房。

22，如果係可以簡單解決，就一早處理咗喇。但其實近兩年，都少咗聽人投訴上唔到車，又或者租金貴。當然有可能西環同港澳辦，都仲係用緊幾年前嘅形勢評估，去制訂策略。

23，但假如市場向另一個方向發展，最終係樓市泡沫爆破，租金回落，一樣民怨沸騰，一切罪名，仍然會由地產發展商去承擔。

24，政府要起幾多公營房屋，以及私人 做乜，真係無乜關係。所以，正如之前所講，土地房屋可以只係表面理由，實際目的係削弱地主黨嘅影響力。