尋租 (Patreon)

01，話說，早幾日民建聯一個圓桌會議上，有學者話尋租經濟害死香港。睇多兩句，原來佢係想講，租金貴，賺嘅錢都攞晒去交租。

02，可能呢度都有讀者覺得，租金好貴。但亦都可能有收緊租嘅讀者會話：「租金貴？你知唔知其實物業嘅租金收入回報率幾低？又知唔知管理費幾錢一呎？」做物業管理嘅又會話：「其實我哋都係微利，生意艱難呀大哥。」

03，究竟，邊個講嘅說話先至係真相？

04，聰明嘅讀者，一睇就知，其實以上每個人所講嘅，都係真相；但又唔係真相嘅全部。首先，大家要明白一個道理，貴定平，係主觀嘅比較。同以前比，就梗係乜都貴咗。同其他地方比較，就睇你同邊度比，更重要係點樣去比。如果用住屋開支佔家庭收入百分比，香港又唔算好高。

05，「吓？香港出咗名樓價高租金高喎。」問題係，如果你睇全世界發達國家，好少有地方好似香港咁，有多人住緊資助房屋。「唔公平喎，又唔係個個都住資助房屋；淨係計住私樓嘛，應該。」

06，淨係計住私樓嘅家庭，香港係貴嘅，但世界主要大城市，都係咁貴。唔好忘記，如果計埋稅率，即係以稅後嘅收入計計，香港住屋開支估家庭收入嘅比例，又唔算好高。

07，高密度、向高空發展，某程度上都舒緩咗香港嘅居住問題，但始終都有一個限度。另外，自從十幾年前政府收緊地積比以及高度限制，再加上 2009 年後嘅資金扭曲，就開始出現樓價升幅快過租金，亦即係話，租金收入嘅回報率下跌。

08，從收租者嘅角度，可以做嘅就唯有向啲選擇唔多嘅人埋手。換句話講，越窮嘅人，畀嘅呎租越貴。呢啲收租者，有人話搵窮人錢好無陰公，但實情係佢哋又見到社會有一個市場，政府嘅公屋又幫唔到呢啲人，但市場上又缺乏供應。無錯，呢啲就係劏房。

09，「劏房，真係唔係人住㗎囉。」可以住得好啲，又有邊個想住劏房？但係，點解又有人選擇租劏房？有啲人，因為方便工作。有啲人，因為單身，而且收入又唔算好低。總之，有各種原因，而劏房嘅居民，光譜亦都好闊。不過，劏房業主，形象就一定好差；至少我好少見有人以經營劏房為榮。

10，劏房業主又會對你講：「你知唔知點解我哋專揀舊區舊樓？一來就梗係睇租金回報率，二來就係其實我哋都只係等重建嘅時候，可以一炮過 cash out。呢啲舊樓，唔係我哋去經營，邊個去維修清潔？嫌我哋做得差，你可以幫趁大財團啲龍床盤㗎，個啲地方都有好多租盤，不過貴一倍以上喇。」

11，舊樓無人住，可以破落得好快，而且從都市學嘅角度，空置樓宇好易有各種社會問題，尤其係治安。所以，劏房業主雖然唔係菩薩心腸，但其實佢哋對都市整體嘅生態環境，唔可以話完全無貢獻。

12，「尋租」呢個詞語，「租」呢個字，大家都明；但被忽略嘅，係個「尋」字。租究竟點樣尋？好多人鬧尋租者，講到佢哋乜都唔做就有錢落袋；但其實乜都唔做，係可以嘅，但回報率咪低啲囉；租金又平啲，空置嘅時間又多啲。積極啲嘅，咪好似以上所講嘅咁，但公眾加唔同情佢哋。

13，經濟學教科書講尋租，一定會提到 Ricardo 。當年佢發現，近大路嘅田，租金通常都會高少少，方便運輸嘛。遠啲，就平啲。有啲地主，就會用方法去令啲路起近自己塊地，呢個影響公眾決定嘅行為，是為尋租。

14，尋租係唔係化公為私？多少都有，但係唔係一啲公益都無呢？又無必。用返以上嘅例子；假如尋租嘅結果係令到整體交通基建都好咗，都唔算一啲公益都無。不過，正如我經常提到，分析公共政策，幾個基本問題係：「最終代價可以有幾大？社會係唔係負擔得起？終於係由邊個去負擔？」起路就相對好少事；過去嘅世界，好多時起路嘅錢，都係由地主自己畀返；當然，羊毛出自羊身上，即係其實由租金支付。

15，講返香港，呢個城市最大嘅業主，就一定係政府。無錯，所有土地權益最終都會入庫房。租又好，樓價又好，最終都係一種地稅。業主、發展商，可以話係呢個價值鏈裡面嘅下線，甚至下下線。所以，法例嘅設定，最終都一定係傾向業主同發展商；由產權保障到合約嘅執行，亦如是。

16，「唔係喎，香港法律好幫租客喎；你試吓遇著租霸，真係點趕都唔走。收得返個單位，整返又一筆錢。」係㗎，任何有收入嘅活動，都可以有風險。普通法嘅精神係，每個人多少都承擔一定風險，咁樣個社會先至時刻警覺。但至少，業主一定係可以收得返層樓，法庭亦都一定會企響業權嘅 rightful owner 一邊。

17，我只係想指出，無政府嘅話，呢個亦世界唔會有尋租者。但一個無政府又無資本主義嘅世界，唔會係人間天堂。我成日話，世界唔會完美，我哋只可以令不完美唔太過不公義。當然我哋可以有更好嘅生活空間，但亦都一定有代價。唔會有無代價嘅改善。

18，有人話要終結香港以土地代替稅收嘅公共財政模式。可以，但係大家有冇諗過代價係乜？「共同富裕囉，大財團咁有錢！」係喎，點解我諗唔到嘅，呢個建議真係好好，好有見地呀。

19，講個笑話畀大家聽：「從前，有份文件叫基本法，裡面有一條話，香港特別行政區不實行社會主義制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式，五十年不變⋯⋯」